Наталья Завалишина, генеральный директор московской компании «МИЭЛЬ Distant Property Management» убедила «Деловой квартал»: можно купить квартиру бизнес-класса в центре Европы за ту же цену, что в российском городе-миллионнике.
Европейская экономика восстанавливается крайне медленно, поэтому и рынок жилой недвижимости в Европе по-прежнему находится далеко не в лучшей форме. Это дает возможность приобретать комфортное жилье довольно высокого уровня по ценам, сопоставимым с ценами на такое же жилье в российских городах-миллионниках. Разумеется, прямое сравнение класса жилья сопряжено с известными трудностями: факторы, влияющие на стоимость, везде одни и те же, но их влияние на цену квадратного метра везде разное. Тем не менее, если принять в качестве реперной точки среднюю стоимость квадратного метра в виртуальной категории «региональный бизнес-класс» в 80 тыс. руб., можно найти немало объектов в европейских странах, которые в этот ценовой уровень уложатся или даже обойдутся дешевле.

Совет 1. Cосредоточьтесь на европейском вторичном рынке
Наталья Завалишина считает, что 80 тыс. руб. (около 2 тыс. евро) за кв. метр. — довольно высокая цена жилой недвижимости для многих европейских стран. Правда, если выбирать в сегменте квартир бизнес-класса, придется исключить из возможных вариантов новостройки — цена там существенно выше вторичного рынка из-за повышающихся год от года стандартов стройиндустрии. Например, квартиру бизнес‑класса площадью 40-50 кв. метров из вторичного фонда на центральных улицах Берлина можно купить за 100 тыс. евро (4-4,5 млн. руб.). При этом она будет полностью готова для проживания — отделанная стройматериалами высокого уровня, с установленной сантехникой и обустроенным кухонным блоком (правда, техника в эту цену будет входить не всегда). Такая же по уровню квартира во вновь построенном жилом комплексе и с тем же уровнем оснащенности может обойтись в 160-180 тыс. евро.

Совет 2. В «курортных» странах выбирайте небольшие города
Стоимость жилья бизнес-класса на морском побережье, например, на Кипре, сильно различается в зависимости от того, в каком населенном пункте оно находится. В Лимассоле квартира в 40-50 кв. метров, в хорошем районе, с видом на море, по словам Натальи Завалишиной, будет стоить не менее 200 тыс. евро. Жилье бизнес-класса той же площади в районе Пафоса можно найти за 110 тыс. евро. И в том, и в другом случае оно будет готово для проживания — с отделкой, с обустроенным кухонным блоком и со встроенными шкафами. Покупателю останется лишь купить кровати и диваны.
Столь существенная разница в цене объясняется уровнем бизнес активности двух этих городов. Лимассол — один из признанных оффшорных центров, со множеством судоходных компаний, банковских офисов и юридических контор. В Пафосе масштабы оффшорной инфраструктуры на порядок скромнее.
В «курортное» поле для сравнения помимо Кипра попадает Испания, Черногория, Болгария. Даже на Лазурном берегу можно найти недорогие объекты. Чего нельзя сказать о Монако, где, как свидетельствует Наталья Завалишина, цена крохотной двадцатиметровой студии начинается с 600 тыс. евро.

Совет 3. Рассчитывайте на 3-6% годовых
Российские покупатели европейских квартир, рассматривающие их как «запасной аэродром» для себя и своих семей, но при этом не забывающие и о возврате инвестиций, не должны ожидать заоблачной доходности. Сдача в аренду квартиры в крупном некурортном городе (например, Берлине) может принести от 3% до 6%, при этом небольшие инвестиции в 100 - 150 тыс. с уровнем доходности в 6% можно расценивать как удачные. Если сдавать жилье туристам на небольшие сроки, доходность может дойти и до 8%, но такие значения — скорее исключение из правила.
Аренда в крупных европейских городах не подвержена сезонному фактору, чего нельзя сказать о курортных зонах. «Горячий» арендный сезон в Пафосе — с апреля по октябрь, с доходностью до 7%. Чем ближе к побережью квартира, тем сильнее влияние сезонности — если туристов приезжает много, цена аренды растет и тогда за несколько месяцев удастся заработать до 8% в пересчете на год.
Как правило, отношениями с арендаторами занимается управляющая компания. В случае новостроек она присутствует в подавляющем большинстве случаев, с жильем на вторичном рынке иногда собственнику приходится договариваться со сторонней организацией. С ней подписывается договор, где фиксируется, кто и какие расходы несет и какую сумму собственник жилья получает на руки. Увеличить доходы от аренды можно, контролируя процесс самостоятельно — договариваясь с туркомпаниями, которые будут направлять туристов для проживания, нанимая людей, занимающихся уборкой. Управлять всем этим дистанционно получается не всегда.

Совет 4. Лично отсматривайте квартиры
Несмотря на доступность в онлайне информации о множестве объектов, Наталья Завалишина рекомендует использовать интернет лишь на первичном этапе. Он позволит сориентироваться в ценах, но не даст точного представления об объекте. Имеет смысл обращаться и к риэлтору, и к застройщику одновременно, поскольку цены на один и тот же объект, как правило, не различаются у того и другого, но у первого больше база для выбора и сравнения — как на вторичном, так и на вторичном рынке.
Даже если квартира покупается с инвестиционными целями и будущий владелец не планирует в ней жить (по крайней мере, в обозримой перспективе), Наталья Завалишина рекомендует лично выезжать на место и осматривать объект. Главное — составить свое личное представление о квартирах, планируемых к покупке, поскольку в каждой сделке присутствует элемент субъективизма. Завершить сделку с конкретным объектом можно и по возвращении домой.